前回は、毎年の110万円贈与が
「7年以内は相続財産に戻る」というルールをお伝えしました。
今回は、もう一歩踏み込んだ話をします。
「贈与」というと、現金を子どもに渡すイメージを
持つ方が多いかもしれません。
でも実は、不動産も贈与の対象になります。
そして、ここを知っているかどうかで、
相続対策の幅が大きく変わります。
不動産も、贈与できる
土地や建物などの不動産も、現金と同じように、
家族などへ贈与することができます。
不動産を贈与した場合、贈与税の計算に使う価額は、
原則として相続税・贈与税に共通する財産評価のルールに基づいて算定されます。
土地については、路線価または固定資産税評価額を基にした
倍率方式で評価し、建物については、
原則として固定資産税評価額で評価します。
このため、贈与税の計算上の評価額と、
実際に売却できる価格である実勢価格が異なることがあります。
ただし、不動産であれば必ず実勢価格より低く評価されるわけではありません。
また、不動産の贈与には、贈与税だけでなく、
登録免許税、不動産取得税、登記費用などがかかる場合があります。
住宅やアパートローンなどの債務を引き継ぐ負担付贈与では、
通常とは異なる評価方法が適用されることもあります。
「現金はそれほど多くないが、土地や建物を所有している」という
ご家族にとって、不動産の生前贈与は検討できる選択肢の一つです。
ただし、贈与した方が有利とは限りません。
将来の相続税、贈与を受ける人の納税資金、
家族間の財産配分などを含めて、
相続まで待つ場合と比較することが重要です。
ただし、不動産の贈与にも「7年加算」は適用される
ここで忘れてはいけないことがあります。
不動産の贈与にも、前回お伝えした
「7年加算（持ち戻し）」のルールは同じように適用されます。
現金だろうと、不動産だろうと、
亡くなる前の一定期間内に贈与したものは、
相続財産として持ち戻されます。
贈与の「何を」「いつ」「いくら分」渡したか。
これを正確に把握することが、
贈与計画の土台になります。
現金だけを見ていると、見落とすものがある
相続対策を考える時、多くの方は
「現金をどう分けるか」から考え始めます。
でも、相続財産の多くは不動産が占めています。
特に福岡・那珂川・春日エリアでは、
相続財産に占める不動産の割合が
60〜70%に達するご家族も珍しくありません。
現金だけを動かしていても、
不動産という大きな財産が手つかずのまま残っていることがあります。
「現金は贈与している。でも、不動産はどうすればいいのか分からない」
このケースが、実は多いのです。
不動産を「見える化」することが、最初の一歩
不動産の贈与を検討するには、
まず「今、自分が何を持っているか」を正確に把握する必要があります。
・どこに、どんな不動産があるか
・それぞれの相続税評価額はいくらか
・実勢価格（実際の売却価格）とどう違うか
・現在の利用状況はどうか
これらが「見える化」されていないと、
税理士に相談しても、最適な判断ができません。
私が作成する不動産一覧表には、
これらの項目がすべて含まれています。
整理されたデータがあれば、
税理士もスムーズに判断に入ることができます。
「不動産の整理を先にしてくれたおかげで、
相談がすぐに本題に入れた」
提携税理士から、そう言っていただくことがあります。
贈与計画は、現金と不動産をセットで考える
現金の贈与計画と、不動産の整理は
切り離して考えることはできません。
現金をいくら贈与するか。
不動産をどう評価し、どう動かすか。
7年加算のルールをどう意識するか。
これらを総合的に判断するのは、税理士の仕事です。
私の役割は、その「前段階」にあります。
不動産の全体像を整理し、
税理士が判断しやすい状態に「見える化」すること。
それからプランを数パターン作り、税務チェック、法務チェックを経て、
経済合理性を確認し、実行します。
かかりつけ医として、専門医（税理士）が
力を発揮できる準備を整える。
それが、私がお手伝いできることです。
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「不動産があるが、贈与の対象として
どう効率的に考えればいいか分からない」
「現金と不動産を含めた全体像を、
まず整理したい」
不動産を上手に贈与できれば大きな効果も期待できます。
まずは無料相談からどうぞ。
現状を「見える化」することから、
一緒に始めましょう。
【参考・引用元】
・国税庁「No.4161 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4161.htm
・国税庁「財産評価基本通達」
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/01.htm
・国税庁「令和5年度相続税及び贈与税の税制改正のあらまし」
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0023006-004.pdf
※本記事は、上記国税庁の公式情報をもとに作成した
一般的な情報提供を目的としたものです。
個別の税務判断については、必ず税理士にご相談ください。
